viernes, 21 de junio de 2013

MÁSTER EN VALORACIÓN, CATASTRO Y SISTEMAS DE INFORMACIÓN TERRITORIAL (Universidad Miguel Hernández de Elche - Escuela Politécnica Superior de Orihuela).


Formación Semi-presencial: On-line y jornadas presenciales no obligatorias.

BLOG DEL MASTER EN VALORACIÓN, CATASTRO Y SISTEMAS DE INFORMACIÓN TERRITORIAL.

http://mastervcs.edu.umh.es/material/curso-experto-sitcv-20122013/


 
http://estudios.umh.es/files/2013/05/VALORACI%C3%93N-CATASTRO-y-SIT.pdf

Web oficial del Master:

http://www.umh.es/contenido/Estudios/:tit_m_200/datos_es.html

Primer Video de Promoción del Master (Parte Ordenación del Territorio y SIG).

http://www.youtube.com/watch?v=wGpDGwCQqIU&list=UUNJuVlIFM_9cOGwooLMjijQ&index=5

Los promotores del Master también tienen creada una cuenta de Facebook con información relevante y actualizada sobre la temática del master:

https://www.facebook.com/pages/M%C3%A1ster-UMH-en-Valoraci%C3%B3n-Catastro-y-Sistemas-de-Informaci%C3%B3n-Territorial/464209303638598

Información y matrícula:

http://estudios.umh.es/masteres-y-doctorado/listado-de-masteres/


El estado español no garantiza la delimitación de las propiedades privadas (de Pedro Jesús Ortíz Toro - ITT)

No puedo dejar pasar la oportunidad de publicar aquí un artículo que considero muy interesante y que publicó en el diario ABC, mi colega y amigo D. Pedro Jesús Ortíz Toro (Ingeniero Técnico en Topografía, Responsable Internacional del COITT y sobre todo gran experto en estos temas).

El título puede parecer exagerado, pero por desgracia no lo es, refleja la realidad actual. Esperemos que la cosa cambie en no mucho tiempo.



Enlaces al archivo:

http://www.cartesia.org/foro/viewtopic.php?t=27531&sid=408c8489aea4702bae11eea28af774e1

http://historiasdeungeometra.wordpress.com/2013/01/27/el-estado-espanol-no-garantiza-la-delimitacion-de-las-propiedades-privadas/

Sobre las mediciones topográficas de propiedad y la importancia de la precisión y de un trabajo riguroso.

Como en las entradas anteriores, he recogido varios post que publiqué hace tiempo en el foro de Propiedad y Catastro de Cartesia.org y que considero adecuados para abrir los contenidos de este blog.
 
En este caso copiaré uno que escribí allí en Junio de 2010 y que plasma mi opinión sobre la necesidad de la rigurosidad y precisión que deben tener los trabajos topográficos relacionados con la propiedad.
 
Medir una finca ya no debe ser poner una ET en un lugar y radiar en coordenadas relativas para obtener una superficie, así mismo tampoco debe ser usar un GNSS (GPS) en coordenadas desconocidas (que también son arbitrarias aunque parezcan Oficiales), ya que al final de estas dos formas, tras el trabajo sólo se aportará al cliente una superficie (que si será correcta o debería serlo) y una aproximación de donde está su finca, pero que es insuficiente aunque te hayan contratado sólo para eso.

Medir una finca debe ser un trabajo riguroso, enlazado a geodesia bien por métodos clásicos si se usa Estación total o bien usando GNSS enlazado a geodesia (pinchando vértices o conectándose a alguna red GNSS).

Aún cuando el cliente no lo pida, se debe entregar el trabajo en coordenadas oficiales además de una simple superficie. Y aunque no es estrictamente obligatorio se deben seguir las pautas que se explican en los enlaces que he puesto (más o menos según los problemas que surjan o lo que necesite el cliente, para eso está el profesional para elegir que debe hacer).

Pero también está para adelantarse a lo que el cliente pueda necesitar en el futuro y prever que cualquier simple medición se puede convertir en verdadero quebradero de cabeza que sólo tendrá opciones de resolver de manera correcta si su método de trabajo ha sido riguroso y los datos de partida exigidos para ello deben ser al menos unas coordenadas OFICIALES, los clientes no se merecen menos pues hoy día tienen acceso a mucha información y a muchos luego les gusta comprobar la medición sobre un catastro o sobre una ortofotografía (dependiendo del grado de conocimiento del cliente) y otros ya no por gusto sino por necesidad en algún momento pueden necesitarlo y merecen que los datos aportados les sirvan para siempre y para otros objetivos. No siendo así estamos hablando de un trabajo incompleto.

Por ello y otros motivos que sigo explicando después, todos estos trabajos se deben presentar en proyección UTM, en el Datum ETRS89 (que es el oficial, si por cualquier motivo se necesita otro se deberá de calcular a partir de ETRS89).

Y ahora voy al meollo de la cuestión, en mi vida profesional (hablando de fincas) me he encontrado pocos casos por no decir ninguno en el que el cliente sólo necesitara una superficie y ya está o que no surgiera otra cosa después, siempre hay un problema con un lindero, una rectificación catastral, siempre y es raro que no sea así (sobre todo en rústica), que cualquier parcela que se mida o invade la parcela catastral de un vecino o la del vecino invade la tuya (la medida) por eso hoy día (y hago incapie en que la tecnología y los medios lo permiten de manera mucho más fácil que antes y por tanto esto no incrementa el coste al cliente o no debería en muchos casos, en otros si), hay que trabajar en coordenadas oficiales porque es raro que luego no surja una modificación catastral o cualquier otro problema de linderos o lo que sea.

La obligación de un profesional y más aún si se quiere dedicar a esto por cuenta propia (por lo que las directrices de su trabajo y su calidad las marca el mismo, sin imposiciones de jefes), se debe trabajar correctamente dando al cliente la máxima información que se pueda y todo lo comentado se puede hacer sin problemas si antes uno se provee de los medios adecuados. Si no se tienen los equipos que le ayuden a ello, deberá alquilarlos o comprarlos pero se debe estar al día pues otros y cada vez más lo están. No se puede vivir al margen de las tecnologías, estas ahorran tiempo y dinero.

Con todo lo anterior esta de más decir, pero lo digo por si acaso, que cuando se mide una finca y se ve un problema en un lindero, una evidencia de linde que no se corresponde con la que te indica el cliente, un vecino que sale a ver que haces y pone algún reparo, una parcela catastral que invade a otra, etc, etc... la obligación como profesional es corregir, estudiar y plasmar eso en su informe y para eso su trabajo tiene que ser riguroso y tener unas mínimas condiciones, de lo contrario tu trabajo será incompleto y no será profesional.

Si se detectan estas cosas y no se pone en el informe o al menos no se le comunica e informa al cliente se caerá en el mismo error, es decir falta de profesionalidad.

Hay que olvidarse de medir fincas, no se trata sólo de medir (esto es lo fácil), se trata de hacer trabajos de medición que aporten más que una mera superficie, para ello recomiendo leer todo el contenido de este blog y del foro de Propiedad y Catastro de Cartesia, pues aquí/allí se pueden encontrar muchas de las claves para sacar adelante de manera satisfactoria este tipo de trabajos y se puede hacer una idea de lo que realmente se necesita o puede necesitar quien contrate nuestros servicios, es verdad que quedan muchas cosas en el tintero y esperemos que poco a poco con la participación de todos se vayan aportando al foro.

Además cabe decir que esto no significa que antes (hace pocos años) se trabajara mal, todo lo contrario se hacía lo que se podía con los medios que se disponía, enlazar a geodesia para obtener coordenadas oficiales muchas veces era caro para el cliente por la dificultad que llevaba y el tiempo que requería, por ello muchas veces no se hacía por no incrementar el precio y porque con ciertas aproximaciones podía valer ya que casi nadie usaba estos medios por ser caros, costosos y alguno por simplemente no existir o no tener fácil acceso a ellos, además que no se exigían muchas veces (catastro por ejemplo aún hoy permite ciertas imprecisiones, pero recomienda hacer las cosas bien), además cierta documentación era difícil y cara de conseguir (cartografías, ortofotos, etc...), pero hoy día ya no es así, cartografías y/o ortofotos son fáciles y baratas de conseguir, los equipos GNSS tienen buena precisión, existen las redes GNSS y tienen buena precisión y YA NO ES EXCUSA no usar estos medios, porque además en la mayoría de los casos o son gratuitas (en unos casos) o al menos no caros (en otros), por lo que no usarlos es simplemente dejadez, desconocimiento y en definitiva poca profesionalidad, es verdad que requieren algo de esfuerzo extra, pero que hay que no lo requiera...

CONSEJOS: TRABAJOS PREVIOS PARA LA COMPRA DE UNA FINCA RÚSTICA

1.- Comprobar en el Registro de la propiedad que la finca es propiedad de quien la vende y comprobar si tiene o no cargas, de que tipo, etc... Esto se hace lógicamente acudiendo al Registro de la Propiedad (también por internet pero sale más caro), y habrá que solicitar al menos una nota simple de la finca y en caso de conflicto con vecinos o dudas de linderos, nota simple también de las fincas colindantes (una nota simple cuesta poco más de 3 euros).

Para ello cuantos más datos se aporten de la finca mejor: propietario, situación (con paraje), superficie, linderos, etc..., pero conviene recordar que todavía no se puede buscar en el registro por referencias catastrales, polígono o parcela, ni por coordenadas (aunque conviene tener estos datos claros para luego poder ir deshilando la madeja).

Además de la nota simple existen otros documentos registrales que aportan más información a la que también se puede recurrir en caso necesario, pero con la nota simple suele bastar.

2.- Comprobar en Catastro la titularidad catastral (a nombre de quien está la finca en catastro, puede ser el propietario u otra persona), en caso de ser otra persona habrá que intentar localizarla, pues deberá dar su consentimiento para cambiar la titularidad (no todos los titulares catastrales están de acuerdo en perder la titularidad, porque algunos tienen ciertos derechos por arrendamientos o cualquier otro a los que querrán sacarle beneficio). Otro titulares simplemente creen que porque catastro lo tenga como titular la finca ya es suya (a estos últimos es díficil hacerles entrar en razón, pero hay que intentarlo).
Comprobar además los titulares catastrales de las fincas colindantes y contrastarlos con los que aparecen en las escrituras(muchos propietarios desconocen la titularidad catastral de su propia finca, y suelen llevarse sorpresas muchas veces desagradables). Adelanto que lo habitual es que no coincidan pues los titulares registrales (propietarios) suelen transcribirse de unas escrituras a otras incluso cuando ya no lo son.

Para ello, aportando el DNI del titular catastral y autorización de titular (si no es quien lo solicita), pedir Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (con datos protegidos, titulares, linderos...).

3.- Realizar un levantamiento topográfico (medición de la finca) en presencia del vendedor y de los vecinos colindantes, realizada por profesional competente (cualquiera competente). Conviene que el trabajo aporte coordenadas UTM en el Datum ETRS89 (Oficial en España), con plano donde se localicen todos los vértices de los linderos de la parcela medida y listado de coordenadas (hasta la desaparición definitiva del datum ED50 como cooficial conviene aportar plano en este datum, para facilitar a catastro las correcciones).

Estas coordenadas deben ser reales, no aproximadas, ni con apariencia UTM (como se ha hablado muchas veces en el foro), deben provenir de un correcto trabajo topográfico enlazando a redes geodésicas y con precisión adecuada tanto en el enlace a redes como en la precisión de linderos(hoy las nuevas tecnologías permiten enlazar a redes geodésicas con gran precisión).

Conviene explicar en el informe el método seguido para el enlace geodésico, pues ayudará a otro profesional a localizar los linderos de proyecto. No se trata de ocultar información sino todo lo contrario, es decir de facilitar las cosas.

4.- Realizar un acta de deslinde amistoso entre los vecinos (deben estar todos), aunque los linderos estén claros en apariencia por vallados, muros, medianeras, pies de talud, etc...hay que comprobarlo. Conviene además entregar plano con coordenadas a cada uno (en el momento del deslinde amistoso como no se podrá entregar plano, al menos conviene entregar listado de coordenadas, que hoy día es fácil hacer in situ, aunque sea copiándolas a mano) esto otorga transparencia al procedimiento, ayuda a la conformidad de todos y evita suspicacias.

En caso de la imposibilidad de localizar a todos o que alguno de los vecinos no quiera deslindar de manera amistosa (muy común), se deslindará al menos con los que se pueda y estén de acuerdo, al menos esas lindes ya las tendremos solucionadas para "siempre".

Puede ser interesante (siempre y cuando no se conozcan desavenencias entre vecinos) realizar un levantamiento previo sin los vecinos para tener el trabajo casi hecho y sólo corroborar el día del deslinde amistoso que lo medido es correcto, en este momento si hay discrepancias se puede debatir con ellos (colindantes), lógicamente se debe marcar con estacas o similar, incluso con pintura todos los puntos que definan los linderos, para que puedan ser comprobados con posterioridad por otros profesionales a instancia de alguna de las partes. Si lo hemos hecho bien no tendremos problemas, si hay algún error debe ser corregido y a veces pactado (antes de pleitear), a veces conviene perder un palmo de tierra y que el vecino firme que pleitear por ese palmo, es decir ceder cuando sea conveniente y razonable, otras veces no conviene ceder por el valor de lo que se puede perder (como técnicos debemos aconsejar a nuestros clientes). A nadie interesan largos pleitos por un palmo de tierra más si es de poco valor. No obstante conviene hablarlo previamente con el cliente y bien asesorado este tendrá la última palabra. Lógicamente sólo se puede pelear lo que realmente sabemos que es peleable y tenemos pruebas que lo confirmen ante un juez, no debemos olvidar que trabajamos para los partes y que nuestro trabajo tiene que estar bien hecho para las dos.

En este caso (trabajo previo), podremos llevar plano con listado coordenadas y identificación de puntos a cada lindante, mejor dos copias para que sean firmadas por duplicado (muchas veces no querrán firmarlas en el sitio porque prefieran comprobarlas detenidamente, en este caso toca esperar, conviene fijar una fecha para que todos comparezcan y no perder el tiempo o realizar demasiadas visitas al campo que incrementen los costes). A veces habrá que citarlos mediante burofax sobre todo en casos donde se sepa que puede haber problemas con el lindante, o este no quiera asistir, no obstante siempre es preferible la vía amistosa y sin presiones (los burofax asustan por un lado y cabrean por otro, y un vecino cabreado y/o asustado será normalmente poco colaborativo). Puede también ser necesario la presencia de un abogado o a veces incluso de un notario para que levante fe de quien ha ido, del proceso, etc, pero esto hay que dejarlo sólo para casos extremos.

Habrá casos que la administración sea propietaria de algunos de los linderos, en este caso el trabajo se adecuará a la normativa aplicable a cada caso (carreteras, autovias, ferrocarril, vías pecuarias, aeropuertos, montesm zonas verdes, ramblas, rios, otros cauces, costas, etc...), debiendo luego contrastar (si es posible) estos linderos con la administración competente en cada caso. Lógicamente a la administración hay que llevarle el trabajo hecho.

5.- Visado del trabajo en Colegio Oficial (del técnico competente), con posibilidad de correcciones (todos los colegios suelen admitir correcciones en este tipo de trabajos y es frecuente que alguno de los linderos cambie de opinión aún habiendo firmado), recordad que los deslindes no prescriben y nuevas pruebas pueden modificar un lindero en cualquier momento.

6.- Con todo lo anterior, proceder a la rectificación en catastro de titularidad de la finca y de linderos, superficie y geometría de la parcela. Esto lo puede hacer el técnico o lo puede hacer el cliente bien asesorado por aquel (ahorra costes al cliente).

7.- Realización de escrituras (conviene que el trabajo topográfico quede anexo a la escritura, al menos plano con superficies, linderos, y coordenadas. Esto no siempre es admitido por notarios pero sería lo mejor y se debe intentar y recomendar).

8.- Inscripción en el Registro de la Propiedad. No es obligatorio excepto en casos de hipotecas, pero siempre es recomendable, para evitar problemas posteriores (dobles inmatriculaciones, etc..)

Con todo esto es muy díficil tener problemas en el futuro y tendremos la certeza de que esa finca es nuestra, de que esos son nuestros linderos de que todos los vecinos están conformes y de que nadie nos reclamará nada después y si lo hace (futuros vecinos habitualmente) tendremos documentación para justificar nuestra propiedad.

Para los técnicos, es importante que el trabajo sea realizado con rigor, actuando como mediadores, no tomando parte en las discusiones, y aconsejando e informando a las partes implicadas (sobre todo en caso de conflicto). Es importante ser consciente de que en este tipo de trabajos no se va de parte de nadie, es posible que sólo uno de los implicados pague el trabajo, pero conviene recordar que se trabaja para todas las partes (paquen o no), es la única forma de que el trabajo se realice correctamente y de que todos lleguen a un acuerdo.

Caso diferente (pero sólo en el procedimiento a seguir) es cuando el profesional es contratado como parte para deslindar donde no hay acuerdo amistoso, en este caso el profesional deberá realizar su trabajo unilateralmente (pues no tendrá la aprobación del lindante), pero sin olvidar que el trabajo se hace para las dos partes y que un deslinde infLuye igualmente a los dos partes deslindadas, al final quien deslinda es el juez y un trabajo imparcial, bien hecho, y bien documentado inclinará la balanza al lado de quien lo realice en estas condiciones, ahorrando sobre todo pérdidas de tiempo y dinero a sus clientes.

En caso de excesos de cabida, expedientes de dominio, litigios, problemas de servidumbres, no acuerdo entre vecinos, etc..., conviene contactar con un buen abogado experto en estos temas (ni todos los técnicos lo son, ni todos los abogados tampoco).

Supongo que dejo muchas cosas en el "tintero", por lo que espero que sea ampliado o corregido por otros.

Con este postIt, pretendo además que todos los que nos dedicamos a estos temas, y los que vengan detrás, aprendamos a realizar este tipo de trabajos correctamente y aunamos criterios, esto repercutirá positivamente en nuestros clientes y en la calidad de nuestro trabajo.

Y para los clientes, que conozcan los procedimientos a seguir para facilitar al técnico toda la información y documentación, así como tener preparados a los vecinos antes de la visita del técnico, esto les ahorrá tiempo y dinero.

Algún día veremos que el Registro y el Catastro están plenamente coordinados, que los linderos serán fincas y no personas, que estos linderos serán coordenadas, y que en el Registro de la Propiedad se podrá buscar por referencias catastrales... El día que esto llegue nuestro trabajo ya no será tan complicado y trabajaremos menos en este campo, pero para esto auguro mucho tiempo todavía.

PARA LOS PERITOS: Algunos de los problemas que solemos encontrarnos habitualmente en la medición de fincas son los siguientes:

- Linderos mal definidos que habrá que investigarlos y a veces pactar. Siempre escuchar a las partes (recordad que trabajamos para las dos partes, hay que ser imparciales, si luego hay problemas con la parte contraria y sabemos que nuestro cliente tiene razón, nos pondremos de su parte, pero sin olvidar que el trabajo debe ser justo para las dos partes (tanto si perjudicamos como si beneficiamos a nuestro cliente). Si nuestro cliente no lleva razón hay que hacérselo ver y nunca hacer un informe parcial (beneficiando a una de las partes) pues no es nuestro cometido (muchos clientes piensan que su perito irá de su parte ya que les pagan ellos, pero está claro que el perito no va de parte de nadie, busca la verdad y nada más). Hago incapié en esto pues me encuentro día a día informes parciales, discusiones con peritos de la otra parte que lo único que pretenden es beneficiar a su cliente (perjudicando al otro) y esta no es labor de peritos. 

 - No acuerdo en el lindero entre vecinos, que si el talud es del de arriba, del de abajo, etc..., que si el muro medianero es mio o tuyo, que si la valla la tengo retranqueada pero lo mío llega hasta allí, etc... En estos casos habrá que intentar mediar recurriendo a nuestros conocimientos y nuestra experiencia, tirando de legislación si es necesario, si no hay acuerdo para solucionarlo habrá que solicitar un deslinde judicial, para ello lógicamente como técnicos deberemos atar todos los cabos, tenerlo todo medido y documentado, elaborar un informe completo de todo, explicando todo perfectamente, tirando de legislación si es posible, etc. (no está de más decir que debemos conocer la legislación que afecta a cada caso, o al menos tener una idea general, no somos abogados pero como en todo trabajo técnico estos trabajos también están sometidos a legislación, además es recomendable conocer los procedimientos administrativos y judiciales (al menos de manera general) para poder asesorar correctamente al cliente. Mi consejo es que estos temas los lleve un abogado conocedor de estos temas.

 - Servidumbres (conocer la legislación aplicable, ya que a veces habrá que proponer una servidumbre de paso si no existe o definir una zona de servidumbre en carreteras, ríos, etc...).

 - Excesos de cabida de fincas, por defecto o por exceso. Esto es muy habitual en escrituras antiguas con una nula o deficiente medición de partida. Esto se resuelve habitualmente en los juzgados o mediante Acta de notoriedad (notarios). Conviene que decida el abogado como lo hará (ellos son los especialistas).

 - Expediente de dominio: Casos de excesos de cabida elevados o casos de fincas no inscritas y no escrituradas. Se soluciona igual que el exceso de cabida pero es más complicado según que casos. Se requiere que los vecinos estén conformes con los linderos y a ser posible con la propiedad (los citará el juez) pues de lo contrario habrá que ir al deslinde judicial. Recomendable tramitarlo a través de abogado (su mundo son los juzgados, el nuestro no).

 - Invasiones de dominio, muy habituales donde por ejemplo el vecino valla dentro de otra propiedad... En estos casos hay que investigar linderos históricos, recoger testimonios si podemos y saber que a veces ocurren pérdidas de dominio por prescripción adquisitiva o usucapión: Al menos saber que es posible que lo que pretendemos medir dífilmente nuestro cliente podrá recuperarlo si realmente algún día fué suyo, para inmeditamente recomendarle ponerse en manos de un abogado que valore si hay posibilidades o no recuperar lo ocupado. Debemos conocer los problemas que pueden surgir y como y quien debe solucionarlos (no podemos abarcar todo y no debemos salirnos de nuestro cometido).

 - Modificaciones de fincas: Segregaciones, agrupaciones o particiones de fincas donde será necesario conocer la legislación y normativa aplicable antes de proceder a la medición, para saber si el fin del trabajo podrá llevarse a cabo con éxito. 


jueves, 20 de junio de 2013

RECOMENDACIONES SOBRE LA DOCUMENTACIÓN QUE PEDIRÁ EL PERITO AL ENCARGARLE UN TRABAJO TOPOGRÁFICO.

 

Es importante que antes de encargar un trabajo de medición topográfica, el cliente recopile toda la información y documentación sobre su propiedad que tenga a su disposición.

Documentos como escrituras, notas simples del Registro de la Propiedad, recibos catastrales y cualquier otro documento que conserven sobre la propiedad puede servir para el buen fin de los trabajos, ahorrará costes y por tanto reducirá el precio ya que los peritos no tendrán que localizar esa información por su cuenta.

También ayuda solicitar previamente a Catastro una CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA, que deberá ser oficial pues en ella además de los datos del titular, aparecen los datos de los titulares catastrales lindantes, así como el valor catastral (que son los datos protegidos a los que no se puede acceder si no se el titular catastral, vecino o se tiene interés legítimo y por tanto no aparecen en las certificaciones (no oficiales) que se pueden obtener desde la Sede Electrónica de Catastro por cualquiera).

Para solicitarla se puede hacer acudiendo a la oficina catastral, que puede ser la propia Gerencia de Catastro o incluso la Oficina Catastral que muchos ayuntamientos tienen (no todos todavía). Siempre identificándose con su DNI u otro documento acreditativo.

También se puede solicitar por internet si se dispone de DNI electrónico o Certificado Digital, accediendo al siguiente enlace:

https://www.sedecatastro.gob.es/OVCFrames.aspx?TIPO=TIT&a=masiv

y pinchando en Búsqueda por NIF o por localización, siempre y cuando se disponga de certificado digital o DNI electrónico.

El proceso es sencillo y tras pichar en Búsqueda por NIF aparecerá una pantalla donde tendremos un cuadro llamado FINALIDAD donde debemos escribir para que queremos la información, y más abajo elegir la Comunidad Autónoma, luego provincia, municipio y finalmente si queremos todas nuestras propiedades, solo las urbanos o solo las rústicas o las especiales.

Si elegimos todos (recomendable) aparecerán todas nuestras propiedades y podremos bajar la certificación de todos los bienes siguiendo las instrucciones.

Si elegimos Búsqueda por Localización, será para una sola parcela, pondremos la finalidad, la referencia catastral y podremos bajarnos la certificación siguiendo las instrucciones. En un menú similar al habitual de la Sede Electrónica de Catastro para datos no protegidos que muchos de ustedes conocerán.

Todo esto, recordamos que se realiza accediendo con Certificado digital o DNI electrónico.

CONSEJO: Recopilen y aporten al perito cualquier documento que tengan sobre su propiedad, ahorrará tiempo y dinero. Además recomendamos hacer fotocopias de todo y entregar al perito solo las fotocopias guardando ustedes (clientes) los originales. Si en algún momento del proceso fuera necesario aportar documentación original el perito se la pedirá, hasta entonces entreguen solo fotocopias.

INSCRIPCIÓN DE FINCAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 
La inscripción de fincas en el Registro de la Propiedad actualmente otorga en muchos registros (todavía no en todos), la posibilidad de incorporar la finca a un fichero cartográfico que permite al registrador ubicar la finca de manera exacta sobre la cartografía oficial.

Este fichero constituye lo que los Registradores llaman las Bases Gráficas registrales y están definidas por un software cartográfico o SIG (Sistema de información geográfica) antes llamado Programa GEOBASE y ahora TEMPLE SIG REG.

La incorporación de una finca registral en este fichero en principio protege a la finca de invasiones de dominio, dobles inmatriculaciones y de otros problemas derivados que anterior a la implantación de este sistema estaban mas desprotegidos.

Con este sistema la finca queda enmarcada dentro de una cartografía oficial y por tanto ubicada de manera exacta sobre un plano. El lindero por tanto queda definido por coordenadas que se suman a las descripciones literales de linderos habituales en las escrituras y notas simples, muchas veces imperfectas pero sobre todo muchas veces desfasadas y que impedían e impiden la localización exacta de la finca.


Puede que la geometría y coordenadas de los linderos no correspondan exactamente con las reflejadas en la cartografía catastral. Esto sucede porque catastro trabaja con un MARGEN DE TOLERANCIA CATASTRAL que muchas veces aún cuando haya sido corregido a raíz de una medición topográfica perfectamente enlazada a la geodesia oficial (cartografía oficial) y sus coordenadas estén representadas en los planos, catastro no lo corrige de manera exacta por ese margen de tolerancia comentado.

La concordancia obligatoria entre Catastro y Registro de la Propiedad, permite no obstante cierta imprecisión (debido a este margen de tolerancia catastral) por lo que aun cuando catastro este "casi bien" en el registro de la Propiedad (apoyado en nuestras mediciones), la finca quedará enmarcada perfectamente dentro de la Base Gráfica registral acorde con lo reflejado en nuestros planos.

Este servicio (BASES GRÁFICAS REGISTRALES) lleva un pequeño coste adicional que en nuestra opinión por las ventajas que ofrece merece la pena contratar.

Felicitamos desde aquí a los Registradores que ya han implementado este servicio, porque resulta un avance importante en defensa de la propiedad definir las fincas con coordenadas oficiales y ubicarlas de manera precisa sobre cartografía oficial. Recordemos que el Registro de la Propiedad otorga garantía jurídica sobre casi todo lo que en el se inscribe.

Recordemos también que la Inscripción Registral no es obligatoria, pero desde aquí recomendamos registrar todas sus propiedades, así como mantener actualizado también sus datos catastrales y cartografía catastral.

Con la implantación de este servicio cartográfico registral, las mediciones de fincas si están correctamente enlazadas a geodesia y en sus planos o informe vienen los linderos definidos por coordenadas UTM, serán de gran ayuda al registrador para la incorporación de la finca a este fichero. Exijan por tanto que las mediciones de sus fincas estén correctamente enlazadas a geodesia y que se muestren las coordenadas que definen sus linderos. Para que el Registrador de validez a estas mediciones, deben ser realizadas por Técnico Competente que deberá cumplir ciertos requisitos no solo en su habilitación sino en cuanto a especificaciones técnicas y legales del trabajo presentado.

ENCARGO DE MEDICIONES DE FINCAS

 
DESTINADO A CLIENTES Y A PERITOS.

Habitualmente cuando nuevos clientes contactan con nosotros para una medición de fincas o cualquier otro trabajo relacionado con la Topografía de propiedad (partición, localización de linderos, deslinde, etc), en algunos casos observamos que desconocen el procedimiento básico de estos trabajos, esto es del todo lógico y entendible y en esta entrada trataremos de explicar el procedimiento básico a fin de que los clientes sepan que deben exigir y como pueden facilitar el procedimiento.

El primer caso que exponemos será cuando existe disconformidad entre el cliente y su vecino lindante pues es un caso muy habitual.

Muchos trabajos de medición se realizan siguiendo las instrucciones de los clientes, mostrando los linderos y los puntos a medir, en estos casos solemos seguir las instrucciones de los propietarios, pero si observamos algo que nos indique algún posible error o algo que pudiera no cumplir la legislación vigente o normativa o incluso algo que vaya en contra de los usos y costumbres habituales se lo comunicaremos al cliente, haciéndole las advertencias que consideremos necesarias e incluso quedara reflejado en nuestro informe haciendo referencia a que se siguen la instrucciones del cliente, como ejemplo nos podemos encontrar caminos que el cliente cree que son de su propiedad y realmente son públicos o compartidos con vecinos, linderos a media ladera, arriba o debajo de un talud, cima de una loma o montaña donde las del punto indicado no corresponde con la cota mas alta (aguas vertientes), medianería mal definida, etc.... Recordamos que una simple medición puede acabar en el juzgado y por tanto nuestro trabajo debe ser riguroso y cumplir con la normativa.

Antes de la medición del terreno, conviene que el cliente contacte con los vecinos lindantes si presupone que puede haber alguna discrepancia en los linderos e incluso aunque no haya dudas en el lindero siempre es recomendable, el objeto de esto no es más que intentar el acuerdo entre colindantes y que quede reflejado por escrito en defensa de los intereses de ambos.

Es muy habitual que durante una medición de fincas surjan dudas razonables sobre la ubicación exacta de un lindero. Un mojón tirado en el suelo, un lindero ligeramente invadido al labrar el terreno, un talud erosionado por el agua tras una lluvia, etc... pueden sembrar dudas sobre el trazado del lindero.

Si el vecino esta presente en la medición, se puede consultar con el la ubicación del lindero exacto, oir a las partes implicadas y tomar las decisiones adecuadas.

Habrá trabajos en los que resulte imposible localizar al vecino, bien porque no se conoce, bien porque no podemos contactar con el, o por cualquier otro motivo. Otras veces será el vecino el que no quiera asistir al proceso de medición. En cualquiera de estos casos seguiremos con nuestros trabajos de igual manera, intentando contactar con los lindantes más adelante.

Muchos trabajos no lo requieren porque los linderos están correctamente definidos, los vecinos se llevan bien y no tienen problemas, etc.., aún así es recomendable que el vecino esté presente.

En muchas mediciones solemos marcar en el terreno los puntos medidos que definen el lindero, habitualmente con pintura y otras veces con estacas si el lindero no se observa claro. En ocasiones ocurre que el vecino que no estuvo presente en la medición original y que no está de acuerdo con los puntos medidos tira las estacas, borra las marcas de pintura o simplemente comunica al cliente que no esta de acuerdo con los puntos medidos. Nuestro cliente nos lo comunica y debemos volver al terreno a dialogar con el vecino, escucharle y sacar nuevas conclusiones. Esto se ahorraría si hubiera estado presente en la medición inicial.

Cuando un vecino no esta conforme con el lindero conviene escucharle aunque sepamos de antemano que nos causará ciertos problemas o retrasará la consecución de los trabajos, pero con la figura del perito presente suelen ser razonables y podemos mediar entre las partes para el buen fin de la medición.

Si hay acuerdo ofreceremos al vecino un Acta de Deslinde amistoso y un plano con las coordenadas UTM de cada punto del lindero con su finca y le invitaremos a firmarlo a fin de que de su conformidad con lo que se ha medido es correcto. Con esto tendremos deslindado de manera amistosa el lindero y tendremos la certeza de que el este vecino ya no será un problema en el futuro. Puede que el vecino quiera llevarse el plano para hacer sus comprobaciones o solicitar asesoramiento exteriormente, en este caso no nos opondremos pues el fin es alcanzar un acuerdo amistoso y debemos entender que esta en su derecho de hacer las comprobaciones que necesite, incluso traer a otro perito para ello.

Si no hay acuerdo seguiremos con nuestro trabajo teniendo en cuenta los desacuerdos observados y haciendo las comprobaciones necesarias que nos arrojen luz sobre quien tiene razón, ya que si estamos en la primera visita a la finca nosotros tampoco podremos saber a ciencia cierta quien tiene la razón y por lo tanto tendremos que estudiar el asunto detenidamente.

Cuando no hay acuerdo, lógicamente el trabajo se complica y se retrasa su finalización y además se encarecerán los costes. Haremos nuestro informe y planos y los entregaremos al cliente, haciendo las observaciones que consideremos oportunas para que pueda defenderse si resulta necesario. Le explicaremos todo el procedimiento que debe seguir que dependerá de cada caso concreto y nos ofreceremos para ayudarle a conseguir el deslinde de su finca.

Cabe recordar que nosotros somos imparciales, nos contrate quien nos contrate y nos pague quien nos pague, si un cliente no tiene razón no se la daremos, pues es absurdo y en caso de litigio podríamos perderlo, pero le explicaremos los motivos por lo que entendemos que no la tiene.

Es importante también recordar que cuando un vecino muestra su desacuerdo, resulta una temeridad concluir un trabajo a sabiendas que existe esa disconformidad, pues tarde o temprano será un impedimento para el fin perseguido (corrección catastral, corrección de escritura, corrección registral, inscripción registral, compra-venta, etc..)

Como en estos casos es muy probable que el asunto acabe en el juzgado, nosotros como peritos debemos hacer un trabajo riguroso, defendible ante un juez y para ello debemos ser totalmente imparciales. No podemos dar la razón a quien no la tiene, pero si informarme y explicarle donde y porque esta equivocado.

Nuestros trabajos siempre que sea posible (la mayoría de las veces lo es) estarán enlazados a la geodesia oficial (sus coordenadas serán oficiales lo que nos permitirá superponer nuestras mediciones a cartografía oficial, fotografía aérea, etc...). Con esto además garantizamos que cualquier otro profesional pueda comprobar los linderos medidos y/o marcados y que el trabajo sirva para siempre. Puede que incluso con el paso del tiempo se pierdan los puntos marcados sobre el terreno, en este caso al tener coordenadas oficiales podremos volver a marcarlos exactamente donde fueron medidos y esto en nuestra opinión constituye una garantía para el cliente y sus vecinos pues la finca quedará perfectamente referenciada para siempre.

En otro momento iremos ampliando esta entrada.

CONSEJO PARA LOS CLIENTES: Exijan siempre que los trabajos estén correctamente enlazados con la geodesia oficial, los planos se entreguen con un listado de coordenadas anexo en sistema oficial y en el informe que les entreguen estén descritos los métodos de medición seguidos.

Espero que les sea útil esta información.