A juicio de este perito, con amplia experiencia en este tipo de trabajos de Topografía de Propiedad, la Ley Hipotecaria y el Reglamento Hipotecario vigentes,
adolecen de mecanismos veraces y seguros para la identificación de fincas
inscritas en el Registro de la Propiedad y de sus propietarios frente a
demandas de terceros, lo que se traduce en una clara inseguridad jurídica en
defensa de las propiedades y sobro todo en las rústicas, pues estas suelen tener
linderos más difusos e interpretables que las urbanas, pero sobre todo porque
los datos que se inscriben en el Registro de la Propiedad no son
completos y además se suma la exigencia legal de que exista Concordancia
entre lo que se pretende Registrar y lo que obra en Catastro, encontrando
situaciones donde el Catastro tiene una geometría y superficie que
muchas veces no se corresponden con la realidad y otras veces incluso donde el
titular catastral por error del propio organismo catastral no es el
verdadero propietario y muchas de estas veces nada tiene que ver con la finca,
pues no es arrendatario o similar y su localización e identificación ocasiona
graves problemas. Esto supone un escollo extra pues en muchas ocasiones el
verdadero propietario que para registrar se le exige que adecúe el Catastro
a la realidad, lo tiene difícil porque no es el titular catastral y hasta no
localizar y convencer al actual titular catastral de la necesidad del cambio de titularidad (que a veces no es posible porque por serlo ya se cree dueño) el verdadero propietario no puede acometer las
rectificaciones catastrales que sean oportunas, porque Catastro se
opondrá hasta que el actual titular catastral acceda al cambio de titularidad
permitiendo que su verdadero propietario pueda continuar con las modificaciones
que sean necesarias, debiendo este acabar en el juzgado contra aquel (titular
catastral actual) lo que ocasiona costes pero sobre todo pérdidas de
tiempo, pudiendo incluso darse el caso de que un tercero en ese tiempo pueda
inscribir la finca a su nombre en el Registro de la Propiedad por
mecanismo legales como el expediente de dominio, otorgándole presunción de
veracidad pues la primera inscripción es la que prevalece y se presume cierta,
volviendo a tener que dirimir en los tribunales, ahora frente a este tercero.
Con estos hechos, y sobre todo atendiendo a que la Ley
del Catastro Inmobiliario vigente también presume ciertos sus datos si una
finca no está inscrita en el Registro de la Propiedad y teniendo en
cuenta que si esta finca antes no estaba inscrita en dicho Registro y se
suma que la titularidad catastral ha sido asignada a un tercero desconocido, el
verdadero propietario de la finca no podrá realizar las acciones necesarias
para obtener la concordancia catastral y registral hasta que no sea el titular
catastral, prevaleciendo en este caso que lo que aparece en la Base de
Datos Catastral es lo correcto.
Hay que sumar además que el Catastro adolece de
mecanismos para la verificación de que lo que tiene en su base de datos es
correcto, por falta de medios y sobre todo, a mi juicio, porque el sistema de
delineación de parcelas es ineficaz, se usan ortofotografías aéreas donde
personal supuestamente cualificado delinea sobre esa fotografía lo que a su
juicio es lindero de una finca, sin realizar mediciones exactas y precisas en
campo junto a los propietarios y lindantes. No entro a valorar que el técnico
comentado haga su trabajo lo mejor posible con los medios que dispone, pero si
entro a valorar que el método habitual de trabajo no es el correcto, y no lo es,
porque deja al criterio de este técnico la delineación de la geometría de la
parcela, que como digo no visita la finca, ni realiza mediciones, ni contrasta
con los propietarios ni lindantes. Todo esto se plasma en una cartografía
catastral errónea que muchas veces nada tiene que ver con la realidad y que
sumado a que puede haber otro titular catastral que impida que el verdadero
propietario pueda intentar “arreglar” su catastro, también se suma
que los vecinos se opongan a las modificaciones pretendidas, o incluso que
tampoco sean ellos los actuales titulares catastrales lo
que complica aún más las cosas, teniendo en el mejor de los casos (que los
vecinos sean a la vez propietarios y titulares catastrales) problemas
para la corrección catastral si estos vecinos se oponen a dichas correcciones, y teniendo
también que dirimir el caso en los tribunales con un expediente de
deslinde.
Parecerá
que me pongo en lo peor, pero después de muchos años trabajando a pie de campo
sobre estos temas, mi experiencia es que es muy habitual que se sucedan los
hechos que relato, y si bien no todos son habituales si la suma de algunos de
ellos.
Todo ello nos lleva a que mientras los sistemas de
actualización catastral sigan siendo estos (delineación sobre ortofotos y
sin mediciones a pie de campo en presencia de propietarios y vecinos,
titulares catastrales que no son los verdaderos propietarios y la
presunción de veracidad catastral si la finca no está registrada) tenemos que
la Inseguridad Jurídica existente en cuanto a propiedad de fincas
es clara y de difícil solución y en muchos casos impide la Inscripción Registral
hasta que no exista la concordancia exigida comentada.
Pero además tenemos que el propio Registro de la
Propiedad también tiene sus propios defectos, pues lo que en el aparece se
presume cierto (estamos en el caso de que la finca si esté registrada). El
Registro de la Propiedad da fe del dominio sobre la finca, pero no da fe
ni de su geometría (ni por tanto de su superficie aunque aparezca reflejada,
pero lo que es más grave no da fe del lugar exacto en que se encuentra la
finca, simplemente porque no tiene datos para saberlo), por tanto yo me
pregunto ¿cómo puede el Registro garantizar un dominio que no se sabe ni
donde está exactamente, ni cuál es su geometría y por tanto ni sus linderos
reales, su superficie, etc...?.
Así tenemos que los datos básicos inscribibles en el
Registro de la Propiedad son los siguientes:
- Identidad del propietario: El Registro de la Propiedad
da fe que esta persona es el propietario y por tanto quien tiene el dominio
sobre la finca.
- Lindantes: También da fe de quienes son los
lindantes, es decir, de quienes son las personas que tienen el dominio
sobre las fincas vecinas, pero con el inconveniente de que estos son
transcritos muchas veces por los notarios de escritura en escritura
ocurriendo que muchas veces, las más, esos lindantes ya no existen, bien porque
fallecieron años atrás, bien porque la finca se transmitió y ahora son otros,
bien porque nunca hayan sido ellos.... Pero además rara vez y esto sería deseable,
no suelen estar descritos los linderos de manera eficaz, es decir, en tal
viento rambla de tal anchura, camino de tal anchura cedido por el propietario o
en su mitad por tales propietarios, tal cerro y si el linde es a aguas vertientes, media ladera o pie del talud, río, carretera o camino, etc… y
si lo están es con descripciones sumamente vagas que no ayudan en absoluto a la
localización exacta de los linderos físicos.
- Localización: El Registro da fe que la
finca está en un lugar concreto (Término Municipal, Población, Paraje, Partido,
Sitio, Pago, …), pero solo eso, no tiene coordenadas, y unido a
las vagas e ineficaces definiciones de los linderos antes comentadas, resulta
imposible ubicar la finca en el espacio y sobre el “mapa”. A veces y sobre todo
en la actualidad, la Ley obliga a que aparezca la Referencia
Catastral de la finca, y esto ha sido un gran avance porque muchas fincas
ahora se pueden localizar más fácilmente, pero ¿Qué ocurre cuando los datos
que obran en Catastro y que definen esa Referencia Catastral no son correctos?
Pues que ocurren dos cosas: Que los errores sean leves y la finca se pueda
localizar con poco margen de error (en este caso si habría seguridad
jurídica plena o casi) o que los errores sean importantes lo que iría restando
seguridad jurídica al Registro, tanto como la magnitud del error
catastral, sucediendo que puede que tan solo no se puedan encontrar los
linderos con pocos centímetros de error (que no sería grave) o suceder que el
error sea tan elevado que la Referencia Catastral corresponda a otra
finca, o junte varias fincas, o invada varias fincas, lo que haría que la seguridad
jurídica fuera inexistente porque para solucionar el asunto los propietarios
deberían realizar un deslinde y este muchas veces no tiene como resultado la
realidad sino lo que cada una de las partes haya podido demostrar (a veces se tiene razón pero no se puede demostrar por falta de pruebas - la prueba).
¿Cómo se podría solucionar todo esto?.
En mi opinión la solución pasa la reforma integral del sistema hipotecario
vigente y de la Legislación Catastral en las partes que afectan a los
hechos comentados.
Modificaciones
que se deberían hacer en el Catastro Español.
- Catastro no puede presumirse cierto mientras
su sistemática siga siendo imprecisa y a criterio de unos técnicos que trabajan
sobre ortofotos, fotointerpretando linderos y sin realizar mediciones en campo
y en presencia de propietarios y vecinos.
- Catastro debería reflejar como titular
catastral al verdadero propietario, esto es el verdadero dueño y poseedor de la
finca tenga escrituras o no y reflejar también al “titular fiscal” cuño
que utilizo para definir a quien por el motivo que sea (arrendatario por ejemplo)
deba pagar el IBI. Esto evitaría la dificultad de localizar al titular
catastral, pues sería el mismo que el de Escritura y/o Registro o en su
defecto sería el verdadero dueño (quede claro que no hace falta tener escritura
o tener la finca registrada para ser dueño, aunque si recomendable).
- Con estas premisas, nadie tomaría lo
que dice Catastro como cierto en cuanto a propiedad se refiere y
evitaríamos conflictos vecinales y/o de posesión y propiedad. En la actualidad mucha gente asimila que lo dice Catastro es correcto y si este le asigna la titularidad solo por este hecho ya se creen propietarios aunque sepan cierto que no lo son, poniendo trabas al verdadero propietario que no tiene más opción que convencerle o acabar en el juzgado. Catastro por su lado, siendo quien ha causado el perjuicio se lava las manos llegados a este punto.
- Solo se deberían hacer correcciones
catastrales en cuanto a su cartografía si están avaladas por un Técnico
Competente, colegiado y provisto de un Seguro de
Responsabilidad Civil, que haya medido en campo y mediado entre los vecinos
colindantes, aportando un plano correctamente enlazado a Geodesia Oficial
(georeferenciado aunque no sea el término correcto) y que aporte un
listado de coordenadas claramente identificadas sobre el plano.
Con todo esto no quiero decir que Catastro lo haga todo mal, ni mucho menos, soy el primero que valora los grandes avances que se han realizado a nivel catastral y el primero que valora que compartan con todos su cartografía y mucho más, pero también siendo crítico, soy consciente y conocedor de los graves defectos que todavía tiene y lo peor los pocos visos que a corto plazo tiene el asunto para que sea solucionado.
En cuanto a las modificaciones que debe sufrir (en mi opinión) el
Registro de la Propiedad, tenemos las siguientes:
- Identificación Catastral de la finca, válida si Catastro hiciera
las reformas planteadas en el apartado anterior, pues ahora la Referencia
Catastral si sería correcta, en cuanto a superficies y geometría así como
su posición en el espacio y sobre “el mapa” al estar correctamente enlazada a
la Geodesia Oficial.
- La existencia de una Base
Gráfica Registral (en adelante BGR) que con las coordenadas
aportadas por el Técnico Competente descrito en el punto anterior,
elabore una cartografía de propiedad de la finca, precisa, enlazada a geodesia,
con su listado de coordenadas claramente identificadas en plano, identificación
de linderos, descripción física de los linderos, estudio fotográfico, etc….,
que además haya mediado entre los lindantes recogiendo sus testimonios en
cuanto al acuerdo o desacuerdo de las mediciones.
Con todo lo anterior obtendríamos dos cosas: Por un lado la cartografía
catastral tendría validez jurídica y por otro lado sería la base para la
correcta Base Gráfica Registral.
¿Qué ha de ocurrir mientras esto no se cumpla?, pues mientras tanto, mientras
que Catastro siga haciendo “de las suyas” y elabore cartografía fruto de
la fotointerpretación sin acudir a medir al campo, su cartografía no debiera
presumirse cierta y debería dejar claros los métodos usados para su elaboración
con el fin de avisar a todo ciudadano y de manera entendible y clara que la
definición geométrica de su cartografía no es correcta y no debe asimilarse
como cierta en cuanto a propiedad se refiere, recordando a los ciudadanos que tienen el derecho y también el
deber (si luego desean protestar por las irregularidad observadas) de
corregirla mediante la contratación de un Técnico Competente (habría que
definir bien quien es Técnico Competente, como debe ser su trabajo y que
requisitos se deben cumplir para que dicha figura sirva para los fines
propuestos).
Por su lado los Registradores de la Propiedad, que muchos de ellos ya
están inmersos en las Bases Gráficas Registrales, debieran seguir por
este camino, pero en vez de hacerlo por sus medios, usar también la figura del Técnico
Competente ya explicada. No pueden seguir como hasta ahora, pues su
sistema, es decir, la elaboración de su Base Gráfica Registral adolece
de lo mismo que adolece en la actualidad en el Catastro, es decir,
fotointerpretan sobre ortofotografía sin acudir al campo acompañados del Técnico
Competente encargado de las mediciones o proveerse de uno de su confianza, por lo que su cartografía tampoco
es correcta.
Puede parecer que pretendo que el Registrador vaya al campo a medir,
pero no, lo que pretendo es que en el Proceso Registral la figura del Técnico
Competente tenga cabida, pues puede ser el adalid de los derechos de
propiedad en cuanto a una correcta definición, identificación y situación
exacta de las fincas, para ello no debería haber inscripción registral sin la
figura de este técnico competente, bien porque este haya realizado un trabajo en las
condiciones planteadas a instancia del Catastro (si se diera el caso) o
bien empezando la casa por el tejado y fuera a instancias directamente del Registrador
de la Propiedad. Estos, tras la recepción y verificación aportada por el Técnico
Competente ya podrían usar su Sistema de Información Geográfica o Base
Gráfica Registral para inscribir sobre ella la finca y la seguridad
jurídica estaría garantizada.
¿Cómo se consigue esto?, pues es difícil. He tenido debates muy
intensos, con Notarios, Registradores, Técnico Catastrales de alto rango,
Abogados y otros técnicos expertos y con gran bagaje en estos temas y no
nos ponemos de acuerdo de cómo hay que hacer las cosas, pero una cosa está
clara: Cada vez más, más Notarios, Registradores de la Propiedad, Técnicos
Catastrales, Abogados y Técnicos Competentes, estamos de acuerdo en que se
deben realizar drásticas no solo en la Legislación Catastral sino
también en la Ley Hipotecaria a fin de solucionar estos temas, cuyo
objetivo no es más que el de obtener una clara Seguridad Jurídica sin fisuras,
pero aunque esto se pueda decir en pocas palabras el objetivo no es nimio y
será difícil alcanzarlo, pues aunque muchos sujetos de los comentados tengamos
claro cuál ese objetivo, no solo no nos ponemos de acuerdo en cómo lograrlo,
sino que además dentro de estos sectores sigue habiendo mucha gente que no cree
que haya que reformar nada, que se oponen a hacer cambios legislativos y
procedimentales, incluso los hay que luchan abiertamente con todos sus medios
en contra, no se sabe bien si por ignorancia, por miedo, por interés, o por la
suma de los tres u otros. Por último tenemos la figura del “Legislador” que como
su nombre indica “legisla”, pero no se…. a mí me da que debe ser o vivir en
otro planeta, pues muchas veces legisla no solo haciendo oídos sordos a
colectivos con grandes conocimientos que deberían ser escuchados, sino que
otras muchas veces legisla para favorecer determinados intereses minoritarios
pero con gran poder, interés recaudatorio o atendiendo a cuestiones
estrictamente partidarias y las menos legisla bien (que a veces también lo
hace, pero ya no sé si es por casualidad).
Mientras el Legislador siga empeñado en intereses minoritarios,
recaudatorios o partidarios nada se podrá hacer, ni en este campo ni en
ninguno, quizás toque hacer presión para que escuche las demandas de sus
ciudadanos y de los profesionales que tienen como misión la de trabajar al
servicio de sus clientes y con que con la Ley en la mano muchas veces no
pueden hacer correctamente como desearían.
Os animo a debatir este texto, en algunas cosas estaré equivocado pero otras seguro que algo de razón llevo. Tampoco pretendo solucionar de raíz el problema pero si apuntar a donde creo que están las causas del problema, si no todas, si algunas.
, 191 hojas de morralla y 2 hojas de pleno analfabetismo valorador en mi opinión personal, obviando repeticiones de fincas registrales y otros errores, "lógicos supongo cuando se manejan informes de 193 hojas ... digo yo...". 
