.... Con las tecnologías actuales que casi todo el mundo dispone (el que no que se ponga las pilas, porque el mercado se lo exigirá) ya se puede trabajar fácilmente en "UTM ETRS89" el modo de trabajo con GPS (al menos la colocación de bases y luego con Estación total si el trabajo o las condiciones lo exigen) es más fácil y muchas veces más económico por el tiempo empleado (todo con GPS) y a la larga en el informe que el cliente conserva, sus linderos siempre estarán en este sistema y cualquier otro profesional podrá reubicarlos en campo en caso de que desaparezca…....Es posible que incluso veamos el día en que los linderos dejen de ser personas físicas y pasen a ser parcelas catastrales, fincas registrales y por supuesto coordenadas UTM en el datum ETRS89.....
...... medir una finca ya no debe ser poner una ET en un lugar y radiar en coordenadas relativas para obtener una superficie, así mismo tampoco debe ser usar un GNSS (GPS) en coordenadas desconocidas (que también son arbitrarias aunque parezcan Oficiales), ya que al final de estas dos formas, tras el trabajo sólo se aportará al cliente una superficie (que si será correcta o debería serlo) y una aproximación de donde está su finca, pero que es insuficiente aunque te hayan contratado sólo para eso.
Medir una finca debe ser un trabajo riguroso, enlazado a geodesia, bien por métodos clásicos si se usa una Estación Total o bien usando GNSS enlazado a geodesia (pinchando vértices o conectando a alguna Red GNSS)....
...... y YA NO ES EXCUSA no usar estos medios, porque además en la mayoría de los casos o son gratuitas o al menos no caras, por lo que no usarlas es simple dejadez, desconocimiento ...
Volviendo al tema, sobre
la reciente reforma de la Ley
Hipotecaria y del Catastro (13/2015) es
de destacar que por fin se hace referencia a la "Representación
Gráfica Georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria
(artículo 9)". Esto
es en mi opinión, un gran paso que garantiza la seguridad jurídica del
tráfico inmobiliario, es decir, solo por el mero hecho de exigir una
Representación Gráfica Georreferenciada ya nos da una idea de la obligación de utilizar métodos
rigurosos y precisos de medición para finalmente representar sobre el plano las
coordenadas oficiales de los linderos de las fincas o parcelas
(Representación Gráfica Geo - referenciada = Referenciación
Geodésica o Enlace Geodésico).
Para mejor
definición la Resolución de
26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro, por la que se
regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de
suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido
de la Ley del Catastro Inmobiliario, establece
(punto séptimo) las especificaciones técnicas que ha de cumplir la
descripción gráfica de las parcelas para la incorporación de alteraciones en la
cartografía catastral para su rectificación.
Esta entrada va dirigida a aquellos técnicos que dominan técnicas clásicas de medición pero que no tienen experiencia en enlace geodésico o georreferenciación, pues es importante tener en cuenta ciertas cosas básicas si se quiere realizar con solvencia estos trabajos de Topografía de Propiedad y Coordinación Catastro-Registro, atendiendo a las novedades legislativas.
No olvidemos además que
en el punto séptimo de esta Resolución, se exige al técnico la
georreferenciación con cierta precisión y es su responsabilidad hacerlo de
manera que su trabajo esté dentro de las precisiones impuestas, por lo que
deberá elegir y hacerse responsable del método de trabajo adecuado para
garantizar un trabajo correcto.
El técnico que suscriba la representación gráfica deberá declarar, bajo su responsabilidad, que el trabajo se ha ejecutado cumpliendo las especificaciones técnicas contenidas en la presente resolución, siguiendo la metodología especificada, no estar incurso en causa alguna que le impida o limite el ejercicio legítimo de su profesión o de incompatibilidad legal para su realización, así como el cumplimiento de los siguientes requisitos técnicos: ....
Atendiendo al reglamento
comentado (Resolución de
26 de Octubre del "Intercambio de información entre Notarios y Catastro") son de destacar dos aspectos relevantes que
merece la pena comentar.
a) Representación gráfica procedente de la medición
topográfica.
Cuando la representación gráfica se derive de un levantamiento topográfico, éste deberá tener una precisión absoluta tal que el error máximo sea inferior a 25 cm y que el 85 % de los puntos tengan un error máximo de 20 cm, cualquiera que sean los medios utilizados (topografía clásica o técnicas de posicionamiento GNSS)..................................................................................…. Si se realiza un levantamiento topográfico que ponga de manifiesto que la cartografía catastral presenta un desplazamiento o giro, la representación gráfica resultante se deberá apoyar en la cartografía catastral existente respetando las distancias relativas. El técnico hará constar en su informe la magnitud y dirección del desplazamiento o giro observados.
En mi opinión la
medición topográfica con equipos GNSS/GPS es la mejor manera de obtener
coordenadas georreferenciadas con las precisiones exigidas y de manera rápida,
económica.
Con estos equipos
podemos enlazar a la geodesia oficial (medición georreferenciada) básicamente
de tres maneras:
- Conectando a estaciones de referencia GNSS (Redes activas GNSS, etc..): REGAM, MERISTEMUM (Ambas en Murcia), ERVA (en Valencia), RAP (Andalucía), IGN, etc.. y trabajando en RTK (método más fácil y en muchas zonas asequible, siempre y cuando haya una red de estas y antenas al alcance del equipo y conexión GPRS para la conexión mediante IP).
- Ocupando con un receptor GNSS en RTK, Vértices Geodésicos del IGN de los denominados REGENTES que son los que han sido corregidos (precisiones menores de 5 cm), pues algunos ROIs aun tienen errores sub-métricos (cuidado con ellos, hay que comprobar antes de usarlos y darlos por buenos).
- Realizando un post-proceso de mediciones realizadas con equipos GNSS/GPS bien en Estático o bien en Cinemático, utilizando los ficheros RINEX existentes en los servidores de las Redes GNSS comentadas.
(Colocar un equipo GNSS
en la parcela a medir sin utilizar uno de los métodos anteriores no es
georreferenciar, habrá un desplazamiento de todo el trabajo y se pueden cometer errores bastante elevados).
También se puede
georreferenciar con una Estación Total o Teodolito (topografía clásica),
utilizando varios vértices geodésicos o puntos de coordenadas conocidas,
pero no será habitual tenerlos cerca de la parcela o poder verlos desde ella (o
ver desde ellos la parcela), por lo que normalmente se requerirá un trabajo
previo o posterior para llevar coordenadas georreferenciadas a pie de parcela y
este trabajo suele ser laborioso y costoso por estos medios.
Si se dan las condiciones favorables, la
Estación Total o teodolito, sería un método también correcto para georreferenciar.
b) Representación gráfica procedente de la digitalización
sobre la cartografía catastral.
Cuando la representación gráfica se realice mediante digitalización sobre la cartografía catastral, la precisión geométrica será de +/-0,20 m o de +/-0,40 m, según se represente sobre cartografía catastral urbana o rústica respectivamente.
Digitalizar no es otra
cosa que "dibujar o delinear" con mejor o peor fortuna sobre un plano,
es decir, dibujar líneas con un software CAD o SIG sobre el plano,
fotointerpretando en este caso un lindero, edificio, etc... Es decir, se pueden
realizar “Representaciones Gráficas Georeferenciadas” sin necesidad de pisar el
campo y medir in situ, pero conviene advertir que este método puede generar
errores groseros superiores a los que permite la propia resolución comentada.
Digitalizar sobre
cartografía catastral u otra sin una ortofoto de fondo es digitalizar a ciegas,
necesitamos una ortofoto de fondo para hacerlo con unas mínimas garantías. Pero
además debemos saber la escala a la que está hecha la ortofoto para conocer el
alcance de los errores máximos a cometer para no superarlos.
Por un lado debemos
tener en cuenta que las ortofotos son representaciones de la realidad, pero no
son la realidad en si, estas rectificadas y tienen una escala dependiendo de la
altura de vuelo, a esta escala le afecta el límite de percepción visual del
ojo humano, que es de 0,2 mm, si multiplicamos este dato por el denominador
de la escala obtendremos la máxima precisión que podremos obtener con ellas:
- A escala 1/1.000 tenemos que 0,2 x 1.000 = 200 mm = 20 cm = 0,20 m
- A escala 1/2.000 tenemos que 0,2 x 2.000 = 400 mm = 40 cm = 0,40 m
- A escala 1/5.000 tenemos que 0,2 x 5.000 = 1.000 mm = 100 cm = 1 m
- A escala 1/10.000 tenemos que 0,2 x 10.000 = 2.000 mm = 200 cm = 2 m
A parte de la escala y
de las imperfecciones propias de las ortofotos (recordemos que son fotografías aéreas que originalmente tienen deformaciones que han sido rectificadas en laboratorio), tenemos otros factores que
también nos pueden llevar a error en la digitalización para obtener cartografía
georeferenciada, por ejemplo obstáculos “a vista de pájaro” que impiden ver lo existente a pie de terreno o el propio
pixelado de la foto sobre todo cuando pretendemos hacer zoom.
Así en urbana,
una sombra, un árbol o un voladizo o alero que nos impiden ver la planta de un edificio
a pie de calle desde el aire, serán inconvenientes que con toda probabilidad
harán que la precisión geométrica en esas zonas sea mayor a los 20 cm
requeridos en urbana.
En rústica
y a pesar de permitirse un error mayor (en este caso de 40 cm) la
indefinición de los elementos que definen el lindero será mucho mayor (pies de
talud sinuosos y/o tapados de vegetación, copas de árboles, caminos con poca
definición en su trazado, vallas que no se ven bien….)
Finalmente comentar que
el pixelado que se produce al acercar la imagen (zoom) es otro factor a tener
en cuenta y que por si mismo o sumado a los anteriores puede hacer que
trabajemos sin precisión.
Ejemplo de pixelado en
urbana
Ejemplo de pixelado en
rústica
Con estos ejemplos se puede ver el efecto del pixelado al hacer zoom en la ortofoto y nos podemos hacer una idea de los errores que se pueden cometer por este motivo.
Tenemos que tener en cuenta también que los errores cometidos por no medir correctamente en campo o digitalizar mal y que pueden tener consecuencias muy negativas para el cliente… Así por ejemplo, un simple error de 20 cm en la georreferenciación de un lindero puede dar como resultado que el vallado de una finca o muro medianero entre dos parcelas lo ubiquemos en la parcela del vecino, o que dejemos una parcela sin edificabilidad por resultar que la geometría final calculada tiene menos metros cuadrados de los mínimos permitidos para construir, etc....
Con estos ejemplos se puede ver el efecto del pixelado al hacer zoom en la ortofoto y nos podemos hacer una idea de los errores que se pueden cometer por este motivo.
Tenemos que tener en cuenta también que los errores cometidos por no medir correctamente en campo o digitalizar mal y que pueden tener consecuencias muy negativas para el cliente… Así por ejemplo, un simple error de 20 cm en la georreferenciación de un lindero puede dar como resultado que el vallado de una finca o muro medianero entre dos parcelas lo ubiquemos en la parcela del vecino, o que dejemos una parcela sin edificabilidad por resultar que la geometría final calculada tiene menos metros cuadrados de los mínimos permitidos para construir, etc....
Con todo lo anterior, yo
recomiendo la medición en campo, georreferenciada en los términos comentados y
dejar la digitalización para trabajos que requieran poca precisión (en mi opinión la Coordinación Catastro - Registro requiere precisión por los motivos ya comentados y no debería usar aunque los permita la legislación). En ambos
casos (usando el método que sea) es importante realizar un informe donde se expliquen las técnicas
empleadas y las precisiones alcanzadas, no solo por la calidad del trabajo
final, sino además porque debemos recordar que junto al fichero GML que entreguemos, firmaremos un documento donde
declaramos haber seguido las directrices del reglamento y por tanto hemos trabajo en el rango de las precisiones exigidas. Será elección del técnico elegir un
método u otro, sin olvidar por un lado su profesionalidad para elegir el método
que otorgue mayores garantías de precisión y por otro lado teniendo en cuenta
su responsabilidad legal que ya se le exige. Esperemos que esta "holgura legal" que parece permitir ciertas imprecisiones y métodos imprecisos, sea tomada con precaución por la amplia mayoría de los profesionales del sector o técnicos competentes.
Para
finalizar esta entrada quiero comentar que en la Jornada
Técnica COORDINACIÓN CATASTRO - REGISTRO. Medición Georreferenciada y
Representación Gráfica Alternativa,
que se celebrará en el Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos
Agrícolas de Murcia (COITARM) el próximo 9 de Marzo de 2016, y de la que tengo
el placer de ser uno de los organizadores, se hablará de estos
temas en mayor profundidad.
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